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sábado, 10 de novembro de 2012

TJSC. Art. 502 do CC/2002. Responsabilidade do vendedor por todos os débitos até o momento da tradição. Interpretação

EMENTA: CIVIL. AÇÃO REGRESSIVA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DÉBITOS DE IPTU RELATIVOS À PERÍODO ANTERIOR AO PACTO QUITADOS PELO COMPRADOR. PRETENDIDO RESSARCIMENTO DE TAIS VALORES. SUSCITADA A ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM PELA VENDEDORA AO ARGUMENTO DE QUE A DÍVIDA FORA CONSTITUÍDA PELO PROPRIETÁRIO ANTERIOR. INSUBSISTÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA ALIENANTE POR TODOS OS DÉBITOS QUE GRAVASSEM A COISA ATÉ...
O MOMENTO DA TRADIÇÃO. EXEGESE DO ART. 502 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE CONVENÇÃO EM SENTIDO CONTRÁRIO. ADEMAIS, PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO ACERCA DE QUE O IMÓVEL SE ENCONTRAVA LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUAISQUER ÔNUS. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ CONTRATUAL. LEGITIMIDADE DA RÉ EVIDENCIADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Segundo o art. 502 do Código Civil, "o vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição". Assim, embora a dívida de IPTU seja classificada como obrigação propter rem, o comprador que quita os débitos anteriores à alienação do imóvel, sub-roga-se no direito de cobrá-los do vendedor, por força do art. 346, III, do referido Diploma Legal. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2012.034190-3, da comarca de Blumenau (5ª Vara Cível), em que é apelante Adriana Nicoletti, e apelado Mauricio Miglioli: 
A Terceira Câmara de Direito Civil decidiu, por unanimidade, negar provimento ao recurso. Custas legais. 
O julgamento, realizado nesta data, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Fernando Carioni, com voto, e dele participou a Exma. Sra. Des.ª Maria do Rocio Luz Santa Ritta. 
Florianópolis, 3 de julho de 2012. 

Marcus Tulio Sartorato 
RELATOR 

RELATÓRIO 
Adota-se o relatório da sentença recorrida que é visualizado à fl. 59, por revelar com transparência o que existe nestes autos, e a ele acrescenta-se que MM. Juiz de Direito, Doutor Sérgio Agenor de Aragão, julgou procedente o pedido para condenar a ré AN a pagar ao autor a importância de R$ 1.591,31 (mil quinhentos e noventa e um reais e trinta e um centavos), acrescida de correção monetária pelo INPC-IBGE desde o efetivo pagamento até a citação e, a partir de tal marco, determinou a incidência da taxa SELIC, que envolve juros e correção do capital. Por fim, condenou a ré ao pagamento de custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% do valor da condenação, com fulcro no art. 20, § 3º, do Código de Processo Civil, no entanto, com exigibilidade suspensa ante a concessão da justiça gratuita. 
Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação (fls. 65/68), no qual sustenta sua ilegitimidade passiva ad causam, uma vez que a dívida fiscal que gravava o imóvel fora constituída pelo proprietário anterior. Assevera que o terceiro, naquela oportunidade, comprometeu-se a adimplir as dívidas fiscais pendentes mediante parcelamento, conforme demonstra o registro de compra e venda do imóvel. Assim, pleiteia a reforma da sentença para que seja reconhecida a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, que deveria ter sido aforada contra o antigo proprietário. 
Em contrarrazões (fls. 73/77), o autor pugna pela manutenção do veredicto. 

VOTO 
A respeito das condições da ação, lecionam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery: 
Para que o juiz possa aferir a quem cabe a razão no processo, isto é, decidir o mérito, deve examinar questões preliminares que antecedem lógica e cronologicamente a questão principal: o mérito, vale dizer, o pedido, a pretensão, o bem da vida querido pelo autor. O mérito é a última questão que, de ordinário, o juiz deve examinar no processo. Essas questões preliminares dizem respeito ao próprio exercício do direito de ação (condições da ação) e à existência e regularidade da relação jurídico processual (pressupostos processuais). As condições da ação possibilitam ou impedem o exame da questão seguinte(mérito). Presentes todas, o juiz pode analisar o mérito, não sem antes verificar se também se encontram presentes os pressupostos processuais. Ausente uma delas ou mais de uma, ocorre o fenômeno da carência de ação (CPC 301, X), circunstância que torna o juiz impedido de examinar o mérito. A carência de ação tem como conseqüência a extinção do processo sem julgamento do mérito (CPC 267 VI). As condições da ação são três: legitimidade das partes (legitimatio ad causam), interesse processual e possibilidade jurídica do pedido. As condições da ação são matérias de ordem pública a respeito da qual o juiz deve pronunciar-se ex officio, a qualquer tempo e grau de jurisdição, pois a matéria é insuscetível de preclusão (Código de Processo Civil Comentado, 9ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006, p. 435/436). 

Especificamente acerca da legitimidade das partes, dispõem os citados autores que: "parte, em sentido processual, é aquela que pede (parte ativa) e aquela em face de quem se pede (parte passiva) a tutela jurisdicional. [...] quando existe coexistência entre a legitimidade do direito material que se quer discutir em juízo e a titularidade do direito de ação, diz-se que se trata de legitimação ordinária para a causa, que é a regra geral: aquele que se afirma titular do direito material tem legitimidade para, como parte processual (autor ou réu), discuti-lo em juízo. Há casos excepcionais, entretanto, em que o sistema jurídico autoriza alguém a pleitear, em nome próprio, direito alheio. Quando isso ocorre há legitimação extraordinária, que, no sistema brasileiro, não pode decorrer da vontade das partes, mas somente da lei" (ob. cit. p. 436). 
No presente caso, as partes celebraram contrato de compra e venda de um terreno (fls. 14/16), cujo item "a" da Cláusula 2 prevê que o imóvel se encontrava, ao tempo da alienação, "totalmente livre e desembaraçado de quaisquer ônus", segundo declaração da vendedora. 
Todavia, existiam dívidas de IPTU em aberto, relativas a período anterior ao negócio jurídico entabulado. Assim, pelo fato do débito constituir obrigação propter rem, o autor efetuou o pagamento, sub-rogando-se no direito de cobrar o prejuízo suportado mediante ação regressiva, nos termos do art. 346, III, do Código Civil, e do art. 130 do Código Tributário Nacional, in verbis: 
Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor: 
[...] 
III – do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte. 

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação. 

Acerca do referido dispositivo, comenta Judith Martins-Costa: 
Quem quer que tenha direitos sobre o imóvel, vendo-os ameaçados pelo iminente inadimplemento, por parte do devedor, pode pagar a dívida, qualificando-se como terceiro interessado, cabendo, assim, a sub-rogação (Comentários ao Novo Código Civil: do direito das obrigações. Do adimplemento e da extinção das obrigações. v. V. Tomo I, 2003, p. 441). 

Ademais, conforme reza o artigo 502 do Código Civil "O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição". 
Sobre o tema, ensina Álvaro Villaça Azevedo: 
O art. 502, sob análise, livra o comprador com relação às despesa que gravem a coisa até o momento de sua entrega. 
Assim, é salvo disposição convencional em sentido contrário, o que mostra a natureza dispositiva da norma; não é de ordem pública, pois as partes podem alterar o seu mandamento. 
Muitas vezes, o comprador é forçado a pagar despesas ou encargos que gravam o objeto comprado, sob pena de não poder usá-lo, quando esses débitos não forem pagos pelo vendedor. É o caso, por exemplo, de pagamento de tributos que pesem sobre o imóvel, no momento da venda, de despesas atrasadas do condomínio (propter rem), ou de impostos, taxas ou multas sobre veículos. Ainda que sejam de responsabilidade do vendedor, não podem deixar de ser pagas, sob pena de sofrer a coisa risco de execução, com a consequente perda de sua propriedade. 
Se o comprador for, assim, obrigado a realizar esses pagamentos, poderá reembolsar-se, depois, junto ao vendedor, originário devedor, cobrando dele, ainda, perdas e danos, se não preferir o comprador considerar rescindida a avença, com essas mesma consequências. (Comentários ao Novo Código Civil: Das várias espécies de Contrato. Da compra e venda. v. VII, 2005, p. 231) 

Destarte, não havendo qualquer disposição convencional em sentido contrário, constando, inclusive, no contrato celebrado entre as partes, declaração da vendedora sobre a inexistência de qualquer ônus sobre o imóvel, conforme já mencionado, certamente, a ré constitui parte legítima para figurar no polo passivo da demanda. 
Ressalva-se, todavia, que poderá a ré ajuizar ação regressiva contra o antigo proprietário para cobrar o seu prejuízo, pois os débitos fiscais foram originados enquanto ele detinha o domínio do imóvel, tendo inclusive realizado parcelamento da dívida (fl. 18). 
Por derradeiro, transcreve-se julgado desta Corte em hipótese semelhante: 
RESPONSABILIDADE CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REEMBOLSO AO ADQUIRENTE DO VALOR PAGO A TÍTULO DE IPTU REFERENTE A EXERCÍCIOS ANTERIORES AO NEGÓCIO. PEDIDO PARCIALMENTE ACOLHIDO, EXCEÇÃO FEITA À PRETENSÃO DE REPARAÇÃO DO SUPOSTO DANO MORAL. CORREÇÃO MONETÁRIA DEVIDA DESDE O DESEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS A CONTAR DA CITAÇÃO. ABALO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECONHECIMENTO, PELA CORTE, DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DOS DEMANDADOS PARCIALMENTE PROVIDO E DA AUTORA DESPROVIDO (AC n.º 2011.091379-4, Des. Eládio Torret Rocha). 

Ante o exposto, vota-se pelo desprovimento do recurso. Inalterados os ônus sucumbenciais.

Acórdão: Apelação Cível n. 2012.034190-3, de Blumenau.
Relator: Des. Marcus Tulio Sartorato.
Data da decisão: 03.07.2012.



Maria da Glória Perez Delgado Sanches

Membro Correspondente da ACLAC – Academia Cabista de Letras, Artes e Ciências de Arraial do Cabo, RJ.

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Da capital, já morei entre verde e bichos, na lida com animais e plantas: anos de injeção, espinho de ouriço, berne, parto de égua e curva de nível, viveiros, mudas, onde encontrei tempo para lecionar inglês, alfabetizar adultos e ler livros, na solidão do mato. 

Paixões se sucederam e convivem até hoje: Contabilidade, Economia, Arquitetura (IMES, MACK), a chácara e, afinal, o Direito (FDSBC, cursos e pós graduações). No Judiciário desde 2005, planto, replanto, reciclo, quebro paredes, reconstruo, estudo, escrevo e poetizo, ao som de passarinhos, que cantam nossa liberdade.

Não sou da cidade, tampouco do campo. Aprendiz, tento captar o que a vida oferece, para que o amanhã seja melhor. Um mundo melhor, sempre.

Agora em uma cidade mágica, em uma casa mágica, na qual as coisas se transformam e ganham vida; mais e mais vida. Minha cidade-praia-paraíso, Itanhaém.

Nesta casa de espaços amplos e um belo quintal, que jamais é a mesma do dia anterior, do minuto anterior (pois a natureza cuida do renovar a cada instante o viço, as cores, flores, aromas e sabores) retomei o gosto pelo verde, por releituras de espaços e coisas. Nela planto o que seja bom de comer ou de ver (ou deixo plantado o que Deus me trouxe), colho, podo, cozinho os frutos da terra, preparo conservas e invento pratos de combinações inusitadas, planejo, crio, invento, pinto e bordo... sonho. As ideias brotam como os rebentos e a vida mostra-se viva, pulsante.

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