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quinta-feira, 5 de maio de 2011

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DISPENSA PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO PARA EXECUÇÃO PROVISÓRIA DA SENTENÇA

Não é necessário o oferecimento de caução para que se execute provisoriamente sentença que decreta o despejo por falta de pagamento de encargos relativos à locação do imóvel. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar o recurso especial interposto pelas Lojas Renner S/A.

No caso, trata-se de exceção de pré-executividade oposta pela Renner contra Santa Maria Companhia Nacional de Aplicações que, em 1994, ajuizou uma ação de despejo – por falta de pagamento de encargos locatícios – em desfavor de C.N.A Comercial Ltda., objetivando a dissolução de contrato de locação.



O juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido da Santa Maria para decretar o despejo. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça mineiro (TJMG), que negou provimento à apelação interposta pela Renner, sublocatária do imóvel. A Santa Maria Companhia Nacional de Aplicações requereu, então, a execução provisória da sentença.

Nas razões da exceção de pré-executividade, a Renner alegou que a caução é condição para que se proceda a execução provisória. A exceção de pré-executividade foi acolhida em primeira instância, mas o TJMG deu provimento ao agravo de instrumento interposto pela Santa Maria, para reconhecer a desnecessidade da caução para prosseguimento da execução provisória.

O tribunal estadual entendeu que, embora o artigo 64 da Lei n. 8.245/1991 não tenha mencionado o inciso III do artigo 9º, a falta de pagamento do aluguel implica infração de obrigação legal e contratual, conforme afirma o artigo 9º, inciso II, da referida lei, dispensando-se, neste caso, a prestação da caução para a execução provisória do despejo.

No STJ

A Renner sustenta que a caução é condição de procedibilidade da execução provisória da sentença que decreta o despejo, conforme o disposto no artigo 9º, inciso III, e no caput do artigo 64 da Lei n. 8.245/91. Alega, ainda, que não há ausência de pagamento de aluguel, mas dívida relativa ao IPTU do imóvel locado, tendo sido obtido parcelamento do débito junto à Fazenda Pública municipal.

Em seu voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou que, embora o artigo 64 da Lei n. 8.245/91 não tenha determinado o inciso III do artigo 9º da referida lei como hipótese de dispensa de caução, a ausência de pagamento do aluguel e demais encargos pelo locatário constitui infração contratual, estando, pois, acobertada pelo inciso II do artigo 9º e, nessa hipótese, dispensa-se a caução para a execução provisória do despejo.

“É importante destacar ainda que o inciso III do artigo 9º da lei de locação é mera especificação do inciso II do mesmo artigo. O legislador buscou apenas ressaltar a importância do adimplemento, tendo em vista que ele é o fim de toda obrigação”, destacou a relatora.

Quanto à alegação de que não pode haver dispensa de caução pois não houve falta de pagamento, mas parcelamento da dívida referente ao IPTU perante o fisco, a ministra Nancy Andrighi lembrou que é incontroverso que o despejo funda-se na falta de pagamento, sendo, portanto, dispensável a exigência de caução.

Segundo a ministra, “cumpre ressaltar que o fato do locatário moroso ter realizado ou não a prestação em atraso é outra questão, ligada à purgação da mora”.

Fonte: STJ



O que afirma o Art. 64 da Lei nº 8.245/91?


Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.



Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.



Portanto, se a ação de despejo fundou-se no inadimplemento do locatário, não haveria, realmente, a necessidade de prestação de caução, uma vez que a própria lei locatícia excepciona.
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ITANHAÉM, MEU PARAÍSO

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Da capital, já morei entre verde e bichos, na lida com animais e plantas: anos de injeção, espinho de ouriço, berne, parto de égua e curva de nível, viveiros, mudas, onde encontrei tempo para lecionar inglês, alfabetizar adultos e ler livros, na solidão do mato. 

Paixões se sucederam e convivem até hoje: Contabilidade, Economia, Arquitetura (IMES, MACK), a chácara e, afinal, o Direito (FDSBC, cursos e pós graduações). No Judiciário desde 2005, planto, replanto, reciclo, quebro paredes, reconstruo, estudo, escrevo e poetizo, ao som de passarinhos, que cantam nossa liberdade.

Não sou da cidade, tampouco do campo. Aprendiz, tento captar o que a vida oferece, para que o amanhã seja melhor. Um mundo melhor, sempre.

Agora em uma cidade mágica, em uma casa mágica, na qual as coisas se transformam e ganham vida; mais e mais vida. Minha cidade-praia-paraíso, Itanhaém.

Nesta casa de espaços amplos e um belo quintal, que jamais é a mesma do dia anterior, do minuto anterior (pois a natureza cuida do renovar a cada instante o viço, as cores, flores, aromas e sabores) retomei o gosto pelo verde, por releituras de espaços e coisas. Nela planto o que seja bom de comer ou de ver (ou deixo plantado o que Deus me trouxe), colho, podo, cozinho os frutos da terra, preparo conservas e invento pratos de combinações inusitadas, planejo, crio, invento, pinto e bordo... sonho. As ideias brotam como os rebentos e a vida mostra-se viva, pulsante.

Aqui, em paz, retomo o fazer miniaturas, componho terrários que encantam, mensagens de carinho representadas em pequenas e delicadas obras. 

Muito prazer! Fique à vontade, passeie um pouco: questões de Direito, português, crônicas ("causos"), jardinagem e artesanato. Uma receita, uma experiência nova, um redescobrir. 

Pergunte, comente, critique, ok? A casa é sua e seu comentário será sempre bem-vindo.

Maria da Gloria Perez Delgado Sanches

MARQUINHOS, NOSSAS ROSAS ESTÃO AQUI: FICARAM LINDAS!

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